Как не допустить нарушений при изменении арендной платы

Рыночная экономика довольно часто требует от арендодателя принятия быстрых решений, особенно в вопросах изменения арендной платы. Иногда от этого может зависеть успешность всей деятельности организации. При этом для того чтобы не допустить нарушений при изменении арендной платы руководителю организации необходимо учитывать нюансы действующего законодательства, регулирующего данные вопросы, и добросовестно их выполнять.
Перечень оснований для изменения арендной платы должен быть указан в договоре аренды (субаренды). При этом согласно ч. 2 п. 1 ст. 585, п. 1 ст. 392 Гражданского кодекса (далее - ГК) положения договора не должны противоречить законодательству.
Согласно ч. 1-2 п. 1 ст. 583, п. 4 ст. 585 ГК арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения размера арендной платы в следующих случаях:
при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих его использованию;
при существенном ухудшении состояния недвижимого имущества или условий его использования, предусмотренных договором аренды в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
При этом арендатор не вправе требовать уменьшения арендной платы и ссылаться на недостатки имущества, если эти недостатки были оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 583 ГК, абз. 2 п. 23 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1).
Если в договоре вопрос о периодичности изменения размера арендной платы не решен, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в течение срока действия договора, но, как правило, не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 585 ГК, ч. 3 п. 22 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1).
Исключением является изменение законодательства. В таком случае независимо от предусмотренных договором условий размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон. При этом обязанность по внесению арендной платы в новом размере возникает у арендатора с момента вступления в силу соответствующего акта законодательства (ст. 392, п. 1 ст. 394 ГК; ч. 2 и 3 п. 21 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1).
Наибольшее количество требований и мер ответственности при сдаче недвижимого имущества в аренду установлено для государственной недвижимости. В данном случае под такой недвижимостью понимается недвижимое имущество, находящееся в госсобственности (республиканской или коммунальной) или в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в госсобственности.
В настоящее время порядок расчета арендной платы для госимущества установлен Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150.
Обращаем внимание, что за нарушение законодательства о сдаче в аренду, в частности о размере арендной платы за пользование госнедвижимостью, предусмотрена административная ответственность: штраф в размере до 30 базовых величин, а на юридическое лицо - до 200 базовых величин (ст. 23.27 КоАП).
При этом как показывают контрольные мероприятия отдельными организациями не всегда соблюдаются нормы законодательства о сдаче в аренду недвижимого имущества.
Например, при проверке одной из организаций промышленности строительных материалов, установлен факт занижения арендной платы по сданным в аренду 7 сторонним организациям помещениям в период с февраля 2016 г. по май 2016 г. на 7,4 тыс. руб. в результате применения базовой ставки в размере 0,1 базовых арендных величин вместо 0,3.
По результатам проверки организация и его должностное лицо привлечены к административной ответственности.